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验房过程及验房细节

来源: 办公消防第一品牌润桢办公室消防公司 时间:2011年07月04日 点击
验房过程及验房细节
验房过程:
一、去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:
1、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
2、《住宅使用说明书》--可带走
3、《竣工验收备案表》
4、面积实测表
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走,如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。
二、核实面积、合同及价钱多退少补问题。
从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解,多数购房者只注重对房屋结构、消防质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不仅影响到最终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,对购房面积进行计算。确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为30--40分钟----面积、电气、屋面、地面、消防、结构、外墙一个都不能少于购房面积 。
验房细节:
门窗:详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 
1、 由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了 
2、 房屋内各处开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 
3、 每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅?有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。 
4、 窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。 

墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝 
1、 特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 
2、 屋顶上是否有裂缝?一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 
看屋顶部是否有麻点?这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内消防将带来很大的不利影响。 
墙身顶棚有无部分隆起?用木棍敲一下有无空声? 
3、 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚,有无凹凸一眼就能看出来。 
4、 平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔; 
阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。 
地面:仔细检查地面有无空壳开裂情况。 
1、 如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在消防中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 
2、 地面 
面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角; 
3、 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;木楼地面应平整牢固,接缝密合。 
电气:畅通情况和能否正常使用 
1、 应按套(单元)安装电表或预留表位,并有接地装置; 
2、 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠; 
3、 用万用表测量各个强弱电是否畅通。 
4、 关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 
5、 试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。 
6、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度(一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准); 
7、 插座可通电(不防带上可充电剃须刀等物来试验); 门铃、报警系统工作正常; 
水路 :
1、 打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。 
自来水水质怎么样?注意区分市政水和小区自供水。 
2、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够,地漏无阻塞,排水迅速; 
3、 在厨、厕做泡水试验24小时,无渗漏现象,其中:(1)地漏出墙管处不应有水渗出至外墙;(2)不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚;(3)上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围);(4)屋面下的天花和墙角、墙面(尤其是窗周围)不应有雨水渗入的痕迹(在大雨过后两天内来检查为宜); 
下水、防水: 
1、 情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 
2、 做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 
3、 在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 
4、 在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 
5、 顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 

最后,检查完这些工作,如果家庭消防个个方面都没问题的话,那就可以交钱;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。

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